Folge 32: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) 2026

00:00:03: Herzlich Willkommen zum neuen LBS Immobilien Podcast.

00:00:10: Mein Name ist Christian Schröder und heute wollen wir sprechen über das Gebäude Modernisierungsgesetz, das ersetzt ihr merkt es kommt noch nicht so flüssig über.

00:00:19: Es ersetzt das bisherige Gebäudegenergie-Gesetz oder vielen viel besser im Gehörgang des sogenannte Heizungsgesetz.

00:00:29: Was genau ändert sich da unter dem Aspekt Eigentümer, Käufer und auch Vermieter?

00:00:35: Das wollen wir heute uns angucken zusammen wie immer mit Immobilien-Experten Martin Englert.

00:00:40: Hallo Martin!

00:00:41: Moin Christian!

00:00:43: Moins!

00:00:45: Martin aus politischer Sicht die größte Nachricht im Zusammenhang mit dem Gebäude Modernisierungsgesetz abgehört zum Gemotke aber die können man auch nicht so richtig aussprechen.

00:00:55: Die freie Heizungswahl ist zurück.

00:00:57: Was heißt das jetzt für Immobilienbesitzende?

00:01:01: Ja,

00:01:01: d.h.,

00:01:01: dass die bisherige Vorgabe des neu eingebauten Heizungen zumindest zu mindestens sixty-fünf Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen jetzt entfällt.

00:01:12: D.h.

00:01:13: Eigentümer und Eigentümerin können zukünftig wieder selbst entscheiden welches Heizsystem am besten zu ihrem Gebäude passt z.B.

00:01:23: eine Bärmepumpe.

00:01:24: Dafür entscheiden sich übrigens absolut die meisten Prozentuale bei neu eingebauten Heizsystemen.

00:01:31: Fernwärme, eine Hybridheizung, eine Biomasseheizungen.

00:01:36: also darunter versteht man beispielsweise eine Pelletheizungs-, eine Stromheizunge oder eben auch ein Gas- oder Ölheitzung.

00:01:45: Okay!

00:01:45: Die große Freiheit scheint mir wie immer mit einem wenig Verwirrung einherzukommen.

00:01:50: da wollen wir ein bisschen Licht ins Dunkel bringen.

00:01:53: Aber noch mal eine grundsätzliche Frage.

00:01:56: Verabschieden wir uns denn damit auch von dem ja eigentlich von Deutschland selbst gesetzten Ziel, dass wir bis zu zweizigfünfundvierzig schon und nicht wie die EU sagt, zwanzigfünftig klimaneutral sein wollen?

00:02:07: Kritiker werfen das den Gesetz durchaus vor aber das Ziel der Klimaneutralität bis zwanzichfünfhundviertig bleibt der Maßstab.

00:02:15: was sich ändert ist der Weg dorthin.

00:02:18: wenn sich für einen neue Gas oder Ölheizung entscheidet muss zukünftig mehr klimaneutrale Brennstoffe einsetzen, dafür wurde auch ein entsprechendes Wort gebildet und zwar das nennt sich Biotreppe.

00:02:30: Und zwar müssen beispielsweise ab zwanzigneunundzwanzig mindestens zehn Prozent von entsprechenden Brennstoffen eingesetzt werden die klimaneutral sind und diese Quote erhöht sich dann auf fünfzehn Prozent in zwanzichdreißig, zwanzfünfund dreißig dreizig Prozent.

00:02:56: Und die frühere sixty-fünf Prozent.

00:02:58: Regelung wird also nicht einfach fortgeschrieben, sondern durch einen technologieoffenen Fahrt ersetzt und was auch wichtig ist.

00:03:08: Was häufig jetzt in der Diskussion ein bisschen zu kurz kommt.

00:03:12: Zwanzig dreißig soll das Ganze überprüft werden.

00:03:17: Bio-Treppe klingt ja erst mal harmlos.

00:03:19: Was wird dann, wenn es in den Jahren ist, überprüft?

00:03:21: Na ja!

00:03:22: Da soll dann geprüft werden, ob und welchen Beitrag das Gebäudemodernisierungsgesetz zur Erreichung der Klimaschutzziele im Gebäudesektor tatsächlich leistet.

00:03:33: Also, deicht die eingeschlagene Pfad um das Ziel der Klimaneutralität wirklich zu erreichen.

00:03:41: Dabei geht es natürlich nicht um eine Kontrolle einzelner Häuser sondern man schaut auf das Gesamtsystem.

00:03:47: Also, man wird sich anschauen, sinken die Treibhausgasemission im Gebäudebereich schnell genug?

00:03:53: wirken die Biotreppe und die Grüngas bzw.

00:03:57: grün Ölquote.

00:03:59: kommt die Modernisierung Bestand voran reichen Förderungen sowie weitere Regelung aus Und wenn sich zeigt dass sie Ziele verfehlt werden dann kann und wird ja sogar muss der Gesetzgeber nachsteuern.

00:04:13: und Nachsteuer heißt Die Instrumente werden angepasst.

00:04:16: und welche Instrumen hat man?

00:04:18: Man kann die Quoten, Fristen- und Förderbedingungen oder begleitende Anforderungen entsprechend anpassen.

00:04:24: Und das ist glaube ich ganz wichtig für unsere Hörerinnen und Hörern bedeutet für Eigentümer heute mehr Freiheit in der Heizungswahl aber zugleich auch die dringende Empfehlung, die Investition immer mit Blick auf die langfristigen Ziele und Betriebskosten auszurichten um spätere Anpassungen dann auch vermeiden zu können.

00:04:47: Okay, also nichts ist für ewig das wird auf jeden Fall noch wieder angepasst und so mehr muss man dranbleiben am Thema.

00:04:52: keine Sorge wir kommen gleich noch auf die Einzelheiten für die einzelnen Zielgruppen.

00:04:56: aber vorweg nochmal die Frage die wird alle interessieren.

00:04:59: Wir hatten ja eine sehr attraktive Förderung bisher wenn ich eine Heizung ausgetauscht habe.

00:05:05: Die reden übrigens überwiegend von Heizungen, die in Bestandsgebäuden ausgetauscht werden.

00:05:10: Beim Neubau ist eh sinnvollerweise eine sehr große Genauigkeit vorgeschrieben.

00:05:15: Wie sieht es mit der Förderung aus?

00:05:17: Besteht sie weiter?

00:05:18: Ja also die Fördering bleibt bis mindestens zwanzig neunundzwanzig, also Ende zwanzich neun und zwanzigh bestehen und dann kommt ja zwanzigg dreißig die Überprüfung.

00:05:28: Da weiß man natürlich nicht was dann entschieden wird.

00:05:30: aber da ist sicherlich Die Fördererung auch immer ein Baustein um das ganze entsprechend anzuschieben.

00:05:35: Aber bis zwanzigeneunundzwanzig bleibt die Förderung bestehen.

00:05:39: Es ist aber schon jetzt eine Anpassung vorgenommen worden, also Die Förderungen ist jetzt differenzierter.

00:05:46: das heißt man fördert nicht mehr pauschal.

00:05:48: alle Haushalte mit geringerem Einkommen sollen zukünftig stärker unterstützt werden und es Ist auch Eine zeitliche Komponente eingebaut dass die Fördern jede sechs Monate etwas geringer wird, sodass man eben versucht dadurch Anreize zu schaffen dass die Leute möglichst zügig, die in der Lage sind das eben auszutauschen.

00:06:11: Weil bei Schissalzen Hautsängstausch ansteht, dass sie das dann jetzt auch kurzfristig machen und nicht auf die lange Bank schieben.

00:06:18: Ganz wichtig wenn man über Förderung spricht und vielleicht auch diese Tobokomponente da berücksichtigt.

00:06:25: für die Entscheidung sollte man nicht nur auf die Förderung und den Anschaffungspreis schauen, sondern sich die langfristige Entwicklung der Brennstoffkosten immer vor Augen halten.

00:06:35: Also was kosten die Brennstoffe?

00:06:40: Wie entwickeln sich CO-Zweiabgaben?

00:06:43: Und auch die Frage welche Energieträger werden in Zukunft überhaupt in ausreichendem Maß bzw.

00:06:52: verlässlich zur Verfügung stehen, ja auch das ist eine Frage die man irgendwie berücksichtigen muss.

00:06:59: bei der Verlässlichkeit stellen wir jetzt ab auf den aktuellen Irankrieg und die Versorgungs-Herausforderungen sage ich mal aber auch Verfügbarkeit dieser grünen Öl beziehungsweise grün Gasbrennstoffe Die muss ja auch gegeben sein und das ist ein Thema, was noch nicht abschließend geklärt ist.

00:07:19: Es ist erst mal festgeschrieben.

00:07:21: aber auch das muss man bedenken dass es natürlich verfügbar sein muss und darauf habe ich als Eigentümer ähnlicherweise gar keinen Einfluss.

00:07:28: Ich höre jetzt bei dir raus, dass du schon relativ deutlich plädierst nicht mehr allzu sehr auf fossile Brennstoffe zu setzen Wobei ja auch immer die Frage ist, wie setzt sich unser Strommix zusammen?

00:07:41: Aber dann kommen wir endgültig in verschiedene weitere Folgen dieses Podcasts.

00:07:43: Wir wollen hier bei dem Thema Heizungsentscheidung bleiben.

00:07:47: Fossile Brennstoffe, da fällt immer das Stichwort CO-Bepreisung.

00:07:52: Du hast die Biotreppe gerade schon benannt.

00:07:55: Wie funktioniert die CO-Bepreisung und was bedeutet sie für Immobilien?

00:08:01: Besitzer und auch Vermieter.

00:08:02: Das ist ein wichtiges Thema, die Grundidee dahinter ist folgende Wer heute fossile Energieträger einsetzt also Erdgas oder Heizöl der verursacht CO-II Emissionen Und für diese Emission wird einen Preis erhoben Der im Brennstoffpreis beziehungsweise in der Heizkostenabrechnung dann entsprechend ankommt.

00:08:23: Um das mal zu verdeutlichen anhand von Zahlen der aktuelle Co II Preise beträgt rund Sechzig Euro je Tonne CO².

00:08:31: Tatsächlich, was bedeutet das jetzt?

00:08:34: Bei Erdgas entspricht das ungefähr einem Aufschlag von gut einem Cent pro Kilowattstunde und bei Heizöl rund sechzehn Cent hier Liter.

00:08:44: Das sind die heutigen Preise.

00:08:47: So für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kann man das dann relativ einfach ausrechnen anhand des Verbrauches.

00:08:54: Das heißt also da sind in jedem Fall mehrere hundert Euro pro Jahr aktueller Preis.

00:08:59: Nun ist die Frage, wie entwickelt sich der CO-Preis?

00:09:03: Für den Jahr für zwei Jahre bleibt es noch durch eine gesetzliche Regelung vorgegeben, ab dem Jahr für zwanzig achtundzwanzig wird der Preis durch den europäischen Emissionshandel festgelegt und alle Expertinnen und Experten gehen davon aus dass der Preis dann steigen wird weil einfach das System darauf ausgelegt ist CO-Preise zu steigern, um den Wandel zur Klima-Neutralität auch zu unterstützen.

00:09:31: Und insofern muss ich auf jeden Fall bei der Betrachtung und das ist auch mein Plädoyer der Wirtschaftlichkeit auf lange Sicht eben diese Entwicklung des CO-Preises berücksichtigen – und auch wenn er heute noch niedrig erscheint, die Zukunft dürfte ersteigen!

00:09:49: Nicht so ganz einfach das Thema, wie wir hören.

00:09:52: Wir sind im Moment ja noch bei den Immobilienbesitzern.

00:09:55: wenn die ihre Heizung erneuern sollen was sollen sie tun?

00:09:58: Die Tendenz ist möglich sich natürlich an ökologischen Brennstoffen zu orientieren.

00:10:03: als Leier habe ich doch eigentlich gar nicht die Chance weil ich nicht die wissenschaftlichen Rechenmodelle habe diese ganzen Komponenten nur die genannt hast mit CO-Zweibepreisungen und Rohstoffmärkte usw.

00:10:15: Zu beurteilen genau machen.

00:10:18: Wie kann ich mich da verhalten?

00:10:19: Das ist natürlich schon kompliziert, weil ganz viele Rahmenbedingungen sind die man nicht valide vorher sehen kann aber man muss sich erst mal vor Augen führen wenn man jetzt heute vor der Entscheidung steht ein neues Heizsystem anzuschaffen.

00:10:35: Dann kostet eine fossile Heizung deutlich weniger, beispielsweise als eine warme

00:10:39: Pumpe.

00:10:39: Genau das ist ja verlockend groß diese Heizungsfreiheit jetzt wieder zu nutzen.

00:10:44: Können wir sagen super ich mache das jetzt mal alles gut und da wäre eben der Hinweis so nicht vorzugehen sondern auch mal eine Rechnung anzustellen.

00:10:57: können das auch über Excel-Tabellen entsprechend selber kalkulieren, wo man einfach die Brennstrafpreise, die CO² Preise Wartung, Netzengelte mal als Preisfaktoren berücksichtigen.

00:11:12: Auch vielleicht Steigerungsraten mal annimmt oder auch Konstanz.

00:11:15: Es gibt aber natürlich auch die Möglichkeit sich da professionelle Hilfe zu holen.

00:11:21: Wer wäre es?

00:11:23: Das wäre jetzt im ersten Schritt vielleicht ein Energieberater der, sag ich mal, der Auskunft geben kann.

00:11:28: Vor allen Dingen natürlich auch überhaupt bei der Frage, wenn ich jetzt bei einer Bestandsimmobilie bin, kann ich das überhaupt wirtschaftlich vernünftig betreiben?

00:11:37: Das ist ja eine Frage die dem Ganzen vorwegsteht.

00:11:41: Kann ich überhaupt z.B.

00:11:42: ne Wärmepumpe optieren in einen Altbau passt oder mit welchen Maßnahmen sie dann wirtschaftliche zu betreiben ist.

00:11:48: Welche

00:11:48: begleitenden Maßnahmen sind vielleicht erforderlich?

00:11:50: Vielleicht muss sich vielmehr noch investieren in die Immobilien?

00:11:54: also diese Frage steht ja ohnehin im Raum und muss beantwortet werden.

00:11:59: Und das kann ich nicht selbst, dafür brauche ich einen professionellen Rat und ein Energieeffizienz-Experte der könnte im Zweistel auch bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung natürlich helfen.

00:12:09: Ich sage aber auch Das kann man auch selber kalkulieren.

00:12:14: und die Erfahrung der Vergangenheit und da werden wir alle Zuhörerinnen und Zuhörer sicherlich beiflichten Die Erfahrung zeigt doch die Brennstoffe wenn in der Regel teurer.

00:12:26: So, und jetzt ist nur die Frage wie stark steigt der Preis?

00:12:29: Wir haben natürlich extreme Ausschläge gehabt in den letzten Wochen dann ist es auch wieder runter gegangen.

00:12:34: aber auch im Mittel sind die Preise gestiegen Und da kann ich eben mit verschiedenen Varianten rechnen um mir mal selbst ein Bild zu schaffen.

00:12:42: und dann muss sich mehr natürlich immer noch die Frage stellen was ist mir das ganze Wert?

00:12:46: Versorgungssicherheit beispielsweise oder auch Klimaschutzziele?

00:12:52: Das ist dann noch mal ein Aspekt, der nicht monetär ist.

00:12:55: Wir sind automatisch jetzt zur nächsten Zielbrücke gekommen nämlich diejenigen, die vor der Entscheidung stehen sich eine gebrauchte Immobilie anzuschaffen.

00:13:03: übrigens auch das der weit aus häufiger Gefall gegenüber der Neubauanschaffung dass ich mir eine gebauchte immobilie kaufe wenn ich mir die anschaue am liebsten auch mit jemandem an der Hand oder umgekehrt der nimmt mich an die hand er sich auskennt worauf muss achten.

00:13:17: was hat sich jetzt unter diesen neuen Bedingungen Wiederholung, Gebäude und Modernisierungsgesetz für diese Interessenten geändert.

00:13:26: Der wesentliche Punkt ist das es gibt nicht mehr die automatische Sanierungspflicht.

00:13:30: Ich kaufe eine gebrauchte Immobilie Und ich bin nicht gefordert sofort Maßnahmen bei Eigentümerwechsel zu ergreifen Sondern ich kann auch das System so weiter betreiben wie es steht und liegt.

00:13:44: Das ist ne große Entlastung weil wir wissen Die Anschaffung heute ist für viele eine riesengroße Hürde.

00:13:49: Und das heißt, bisher musste ich sowohl den Gebrauchtpreis wie auch die Kaufnebenkosten und auch noch mögliche Modernisierungskosten sofort auf einmal aufbringen.

00:13:59: Das klingt nach einer deutlichen Erleichterung?

00:14:01: Das ist eine Erleicherung und das wird sicherlich dem ein oder anderen auch helfen, den Eigentumwunsch zu realisieren.

00:14:08: Man kauft dann einen gebrauchte Immobilie übernimmt das System so.

00:14:12: Dann ist die Frage idealerweise würde man mal durchrechnen was würd es kosten das ganze energetisch zu modernisieren, wieder mit Fachleuten an der Hand.

00:14:22: Ganz wichtig, welche Fördermöglichkeiten kann ich da nutzen?

00:14:26: Rechnet sich das!

00:14:27: Wenn sie es jetzt aktuell nicht darstellen lässt weil ich nicht genügend Kapital habe und die Fördermöglichkeiten für mich nicht ausreichen dann kann ich im Zweifelsfall auch sagen Ich mache das später zu einem späteren Zeitpunkt.

00:14:40: dazu will ich nur eins sagen Erfahrungsgemäß werden solche Vorhaben doch recht lange geschoben, weil man wenn man erstmal in der Wohnung ist oder in der Immobilie ist.

00:14:52: Man sich an den Zustand gewöhnt und natürlich auch den Aufwand scheut.

00:14:56: also wenn es irgendwie geht sollte man's vorher machen gezwungen Ist man nicht mehr und das ist sicherlich ein positiver Aspekt sag ich mal aus Sicht Der Immobilienkäuferinnen und Käufer.

00:15:09: Keiner lebt natürlich gerne auf einer Baustelle.

00:15:11: Wenn ich es sofort machen kann, ist gut.

00:15:13: wenn ich es halt nicht stemmen kann dann habe ich die Chance das zu schieben.

00:15:17: im übrigen die ganzen Dinge die ich beachten muss wenn ich mir eine gebraucht immobil hier angucke wenn ich da Interesse habe Die haben wir auch schon in Folge elf behandelt.

00:15:27: wer guckt wo drauf?

00:15:28: wie kalkuliere ich letztlich auf mich zukommende Modernisierungskosten?

00:15:31: lohnt sich auf jeden Fall in Folge Elf da noch mal rein.

00:15:35: Vielleicht

00:15:35: noch ein Aspekt, weil der auch wichtig ist.

00:15:38: Bei der Finanzierung schauen zunehmend die Kreditinstitute auch darauf in welchem energetischen Zustand diese Immobilie ist und zuweilen mag es da auch Zins auf oder Abschläge geben.

00:15:49: Entscheidend wird aber eben sein dass man einkalkuliert das man eventuelle Steigerungen bei den Energiekosten im Budget berücksichtigt.

00:15:57: also da gehen die Banken zunehmt über tatsächlich darauf zu achten Das ist durchaus auch im Sinne der Käufer Und das muss man auch berücksichtigen, wenn man sagt ich nehme die Immobilie so wie sie ist.

00:16:08: Ich muss dann auf jeden Fall entsprechend Budget für die Wärmeversorgung sozusagen bereitstellen.

00:16:14: also da lohnt es sich ein Finanzierungsberatenden des Vertrauens zur Rate zu ziehen.

00:16:22: Wir haben eine Zielgruppe noch nicht behandelt nämlich die Vermieter.

00:16:26: Wie sieht's denn bei denen aus?

00:16:28: Auf die wird im Zweifelsfall werden Änderungen zukommen.

00:16:31: Für

00:16:31: die gilt das Gesetz natürlich auch.

00:16:33: Das heißt, sie können auch ihre Heizung Technologie offen wählen.

00:16:38: D.h.,

00:16:39: auch Vermieter können für ihre Wohnung neue Gas- oder Ölheizungen einbauen.

00:16:46: Nun könnte man sagen ja das ist wunderbar und die Rechnung zahlt dann der Mieter oder die Mieterin.

00:16:52: Der Vermietter kauft eine günstige fossile Heizungen Und der Mieter zahlt die Zeche.

00:17:01: Über

00:17:01: die teureren Betriebskosten, aber das möchte der Gesetzgeber natürlich nicht.

00:17:05: Insofern wurde da eine Regelung getroffen nämlich dass die Kosten zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt werden.

00:17:13: so und welche Kosten sind das?

00:17:15: Das sind die CO-Zweikosten ab zwanzig achtundzwanzig auch die Gasnetz entgelte und die Mehrkosten durch die Biotreppe.

00:17:24: Dadurch will man so ein bisschen das ausgleichen, dass eben der Mieter ja kein Mitsprache Recht bei der Heizungswahl hat.

00:17:32: Gerade auch beim Mehrfamilienhäusern empfiehlt sich eine gründliche Wirtschaftlichkeitsberechnung – die ist natürlich noch mal ein bisschen komplexe als bei einer Eigentumswohnung.

00:17:42: aber das ist elementar um herauszufinden welche Lösung die sinnvollste ist.

00:17:47: und da gibt es jetzt ganz aktuelle Studien, die sagen auch bei mehrfamilen Häusern gewinnt auf lange Sicht häufig die Wärmepumpe.

00:17:57: Vielleicht kommt aber auch noch ein Aspekt dazu, auf dem muss man auch eingehen.

00:18:00: Vielleicht ist die kommunale Wärmeplanung dann auch weiter und es gibt Fernwärme.

00:18:04: Auch diesen Aspekt gilt das natürlich noch zu berücksichtigen.

00:18:07: Auch das könnte eine Lösung sein.

00:18:09: Gut

00:18:10: bei mehr Familienhäusern sind eh meistens mehrere Beteiligte da wird man sich ohnehin fachliche Hilfe dazuholen.

00:18:17: Und mir fällt gerade oft der Gesetzgeber denkt auch immer an unseren Podcast.

00:18:21: Wir müssen dann mal bei Zeiten unserer Betriebskosten-Abrechnungsfolge anpassen, das wird auch noch lustig die CO² Bepreisung in der Jahresabrechnung.

00:18:30: So, dann fasse ich aber nochmal zusammen was ändert sich für Hausbesitzer, die da selber drin wohnen?

00:18:36: Ich habe freie Heizungswahl muss aber mit steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoff errechnen, wobei das im übrigen natürlich der Heizungsbrennstoff leverant sicherstellen muss.

00:18:47: Es gibt weiterhin Förderung und die sind aber inzwischen stärker einkommensabhängig.

00:18:53: für Käufer beziehungsweise Immobilieninteressenten gebrauchter Immobilie entfällt die automatische Sanierungspflicht direkt beim Kauf.

00:19:01: ich muss aber trotzdem umso mehr natürlich die Modernisierungskosten schon deswegen ein Blick haben um das Ganze in den Anschaffungspreis einzurechnen.

00:19:11: Und last but not least die Vermieter haben natürlich ebenfalls freie Heizungswahl müssen aber insbesondere neue Regelungen bei der Betriebskostenabrechnung beachten, richtig?

00:19:23: Wunderbar zusammengefasst das Gesetz schafft also mehr Entscheidungsfreiheit fordert aber damit gleichzeitig auch mehr Eigenverantwortung.

00:19:31: und unsere Empfehlung ist wer heute investiert Sollte immer auch die langfristigen Kosten im Blick halten, die Fördermöglichkeiten und die Entwicklung der Energieträger.

00:19:42: Und dann kann er oder sie eine gute Wahl treffen.

00:19:46: Genau!

00:19:47: Und für alle gilt am besten sich einen unabhängigen Energieberatenden dazu holen.

00:19:52: den haben wir zum Beispiel auch.

00:19:54: über DLBS können wir den vermitteln.

00:19:57: Dann ist man auch sicher dass es man halbwegs zukunftsfähige Entscheidung trifft.

00:20:03: Martin, vielen Dank für die Einschätzung.

00:20:06: Danke Ihnen und euch fürs Zuhören!

00:20:08: Und gerne auch reinschauen übrigens unter lbs.de slash modernisieren.

00:20:13: da gibt es auch noch ein paar Tipps.

00:20:14: die werden wir auch dann laufend aktualisieren.

00:20:18: bis zum nächsten mal ihr und euer Christian Schroeder

00:20:21: Tschüss.